오늘은 서울 서초구 아파트를 경매로 낙찰받기 위한 입찰가 산정 시 참고가능한 서초구 대장 반포써밋 아파트 경매 정보 : 물건 정보, 권리분석, 시세, 매각가율, 낙찰가율, 입찰 경쟁률 포스팅 하려 합니다.
서울 서초구의 신축아파트 반포써밋은 누구나 살고싶어하는 아파트입니다. 학군좋고 거주여건이 좋으니 그만큼 부동산 매매가격도 상당히 크구요. 그래서 조금이라도 저렴하게 부동산 취득을 위해서 누구나 경매를 한번쯤 알아보셨을 겁니다.
최소 1~2천만원이라도 싸게 취득가능하니까요. 추가로 절감되는 부동산 중개수수료까지 고려한다면 2~3천만원의 비용이 절감될 것이고 경락잔금대출도 이용할 수 있답니다.
만일 내가 입찰에 참가하고, 입찰가 산정할 때는 해당지역 예비수요자자들과 경쟁해야 합니다.
그럴 땐, 과거 낙찰가와 비교해서 산정하시는 방법을 추천합니다.
1. 부동산경매 물건 소개
1) 경매 : 2023타경 109658(서울중앙지방법원)
2) 아파트 개요
- 주소 : 서울시 서초구 고무래로 89, 104동 103호
구 주소로 서초구 반포동 1342 이며 반포써밋 아파트 입니다. - 매각대상 : 토지 및 건물 일괄
- 토지면적 : 32.72㎡ (11.41평)
- 건물면적 : 전용면적 84.97㎡, 공급면적 109㎡(35평)
- 평면 : 방 3개 주방, 거실, 화장실 2개, 드레스룸, 발코니로 구성 되어 있습니다.
2. 반포써밋 단지 및 아파트 특징
- 세대수 : 746세대
- 준공일 : 2018년 9월 21일
- 건축정보 : 건폐율 19%, 용적률 293%
- 건설사 : 대우건설
- 면적 : 공급면적 65부터 170까지
- 특징 : 삼호가든 4차 아파트를 재건축한 아파트입니다. 반포고등학교를 끼고 있는 아파트로, 서원초등학교, 원명초등학교, 원촌중학교가 가깝습니다. 단지내 유치원이 있어 아이 어릴때부터 고등학교까지 이사가지 않고 키울 수 있습니다. 주위는 각종 근린생활시설과 교육시설 등이 형성되어 있습니다. 인근에 지하철 9호선 사평역과 3.7호선 고속터미널역, 버스 정류장이 있어 교통여건이 훌륭합니다.
- 거주자 총 평 : 내부 인테리어 고급스럽고, 음식물쓰레기 자동배출기 등 신축 아파트라 거주여건 좋으며 경부고속도로 지화화이슈도 있음. 동간거리가 넓어서 사생활보고에 좋다고 합니다.
3. 아파트 경매 권리분석
1) 소유자 정보
본 물건은 법인이 소유하고 있습니다. 2019.09월에 아파트를 매매로 취득하였으며 2020.03월부터 근저당을 설정하였습니다. 채권액합계는 총 3,509,341,745원(35억 934만원 가량) 입니다.
2) 임차인 정보
현재 본 물건에는 김모씨가 임차인으로 등록되어 있습니다. 전입일자는 2021.02.19.이고 최초 근저당 설정일이 2020.03.27. 이므로 임차인의 대항력은 갖추어 지지 않았습니다. 임차인은 전입은 되어있으나 확정일자 여부가 불분명하며, 배당 요구를 하지 않았습니다. 낙찰 결과를 참고하여 결론부터 얘기하면, 대항력을 갖추지 않은 임차인으로 명도대상이 되기에 임차인의 임차보증금을 고려하지 않고 입찰하였습니다.
3) 근저당 및 가압류 설정 현황
반포써밋 아파트 채권금액도 상당히 큽니다. 무려 35억입니다. 국세 및 지방세 압류는 없으며 관리비 미납액도 없이 관리되고 있습니다.
4. 아파트 시세 분석
반포써밋 아파트 경매 물건 시세를 확인하겠습니다.
- 최고가 : 22년 4월 31억5천만원입니다.
- 현재 부동산 시세 : 25억5천만원 ~ 28억입니다.
- 매물 호가 : 27억~28억원에 매매 물건이 나와 있습니다
5. 아파트 경매 입찰 결과
현재 서초구는 토지거래허가구역입니다. 앞서 강남구의 한보미도맨션 경매 건에서 언급드린 바와 같이 토지거래허가구역의 아파트 경매 매각 물건을 경매로 낙찰 시에는 토지거래허가구역 물건을 토지거래 허가 없이도 취득할 수 있답니다. 가장 큰 장점이죠 또한 자금조달계획서 생략, 실거주 요건 없음, 낙찰잔금 대출도 가능합니다! 경매로 낙찰받음으로서 금액적 이득도 있지만, 정성적인 이득도 있으니 이 부분도 고려해야 합니다.
경매는 한번 유찰되었습니다. 아무래도 시세와 감정평가 금액이 유사하니까요.
- 2023.11.29 최저입찰가 2,713,000천원(27억 1300만원)(감정평가금액) -> 유찰
그리고 이번 2024.01.17 2차 기일에서 입찰 최저가는 20% 감 된 2,170,400,000원이었지만 2,460,000,000원(24억6천만원)에 낙찰되었습니다.
- 2024.01.17 최저입찰가 2,170,400,000원(21억 7040만원)) -> 낙찰 2,460,000,000원
6. 아파트 경매 결과
본 경매 물건의 낙찰가율은 91% 입니다! 현재 최저가 매매 매물인 28억원과 대비하여 낙찰자는 3억4천만원을 싸게 낙찰받았고, .
낙찰받아 중개수수료 2500만원 가량을 절감한 것을 생각하면 총 3억6천만원 가량을 절감한 가격입니다. 현재 시세대비 8%이상 싸게 취득하셨습니다.
이정도면 전 소유자에게 이사비 넉넉히 줘도 되겠습니다. ^^그 뿐인가요. 토지거래허가구역에 허가없이도 부동산을 취득한 이득도 가져가게 됩니다.
실거주 원하시는 분들께는 좋은 취득기회이고, 토지거래허가구역의 실거주 의무를 피할 수 있었던 방법이기도 합니다.