오늘은 아파트 경매 입찰가 산정 시 참고할 수 있는 분당 정자동 아파트 경매 낙찰후기를 가져왔습니다. 입찰 경쟁률, 시세, 낙찰가 분석을 통해서 앞으로 분당 아파트 경매 입찰 시 입찰가 산정에 도움이 되길 바랍니다.
1. 부동산경매 물건 소개
1) 아파트 개요
- 주소 : 경기도 성남시 분당구 정자일로 230, 정자동 동양정자파라곤 16층
- 매각대상 : 토지 및 건물 일괄
- 토지면적 : 47.40㎡ (14.34평)
- 건물면적 : 전용면적 146.37㎡, 공급면적 164㎡(49평형)
2) 단지 및 아파트 특징
- 주상복합 지상 17층 지하 2층
- 사용승인 일자는 2004.10.02.입니다.
- 아파트의 건폐율은 47.81%, 용적률은 350%입니다.
- 신분당선과 수인분당선 정자역에 걸어서 5분 만에 갈 수 있으며, 신분당선은 강남과 바로 빠르게 연결됩니다.
- 인근 중고등 학원가가 형성되어 있는 분당의 유명한 학원가입니다. (실제로 그 앞 도로가 어마어마하게 밀립니다. 300미터를 1시간에 걸려 지나간 경험에서 말씀드립니다. ㅎㅎ) 참고로 분당의 학원가는 소규모 실력파 선생님들로 구성된 수내동과 대형 학원의 노하우를 갖춘 정자동입니다.
- 건물은 노후되어 가는 중이지만, 학원가 덕분에 임대 수요가 충분한 지역입니다.
2. 경매 권리분석
본 물건의 소유자는 2004.11.11 물건을 취득하였으며 2005.09.02.부터 우리은행, 국민은행, 한국외환은행 등 근저당을 설정하였습니다. 채권액합계는 총 1,417,200천 원(14억 1720만 원)입니다.
- 2005.09.02 우리은행 근저당 120,000,000원
- 2010.08.09 국민은행 근저당 240,000,000원
- 2011.06.10 한국외환은행 근저당 120,000,000원
- 2011.11.10 우리은행 근저당 351,600,000원
- 2012.11.22 우리은행 근저당 93,600,000원
- 2021.06.23 농협은행 근저당 252,000,000원
- 2021.07.14 농협은행 근저당 120,000,000원
- 2022.07.13 농협은행 근저당 120,000,000원
- 2023.01.31 개인(신 OO) 청구액 470,827,397원
채권최고액 1억 2천은 대략 1억 원 정도의 원금을 대출받은 것으로 계산해 볼 수 있겠으나, 채권최고액 그대로 작성하였습니다. 임대차 관계 : 본 물건에는 전입신고된 세입자는 없으며 소유자가 거주하는 것으로 조사되었습니다. 부동산경매 아파트의 권리분석은 깔끔합니다. 인수되는 권리는 없습니다.
3. 부동산 시세 확인
동양정자파라곤(정자동양파라곤)의 대형평형입니다. 최고가 : 22년 4월 18억 6천만 원입니다. 현재 네이버부동산 시세 : 15억 5천만 원 ~ 17억 5천만 원입니다.네이버부동산 매물은 17.1억~18억에 형성되어 있습니다.
4. 정자동 아파트 입찰 결과 : 낙찰률
1) 부동산경매 입찰 결과(낙찰가)
정자동 주상복합 아파트의 감정평가 금액은 18억 원이었습니다. 2023.11.06 한차례 일정이 변경되었고, 2023.12.11. 18억 원에 1회 유찰되었습니다.
3차 매각기익 입찰 최저가는 12억 6천만 원이었으며, 입찰에는 27명이 입찰서를 제출하였습니다.
개찰결과 16억 9999만 원을 적어낸 사람이 낙찰자가 되었으며, 차순위 입찰자는 16억 1566만 7777원을 입찰하였습니다.
2) 분당 정자동 아파트 낙찰가 분석
현재 최저가 매물인 17억1천만 원과 대비하여 1천만원 싸게 낙찰받은 결과를 보면,
정자동 아파트의 인기를 실감할 수 있었습니다.
시세와 비교하여 1천만 원밖에 싸게 받지 못했다고 생각하실 수도 있겠으나, 부동산 중개수수료 1190만 원을 절감한 것을 생각하면 2000만 원가량을 절감한 가격입니다.
아파트는 워낙 실거래가, 시세가 투명하게 공개되어 있어 다세대, 빌라 등 보다 시세 조사는 편하게 할 수 있지만 그와 대비하여 시세차익을 많이 얻지는 못합니다. 특히 요새 같은 부동산 침체기에는 부동산경매 인기가 높아 경쟁이 치열합니다.