이전 포스팅을 통해 부동산 경매 물건을 발견하고, 권리 분석을 하고, 가치 분석까지 마쳤습니다. 입찰가 산정까지 마치면 이제는 경매 입찰 하러 가야겠죠. 경매기일에 필요한 입찰 준비물, 확인해야 할 내용을 알아봅니다.
01. 경매 법정 정보 확인
법원 정보 확인
경매 법정이 열리는 법원을 확인해야 합니다. 본원과 지원으로 나누어져 있고, 우리의 경매 사건이 '지원'에서 열린다면 해당 지원으로 가야합니다. '성남지원','고양지원', 등 지원은 다양합니다. 본인의 실수로 본원과 지원을 헷갈려서 다른 곳으로 간다면 입찰 기회가 사라집니다. 본원과 지원과의 거리는 가깝지 않습니다. 내 소중한 입찰 기회, 부동산 경매 낙찰 기회를 위해 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
주차장 확인
아울러, 경매 기일에 주차를 할 수 있는 곳을 파악해 두어야 합니다. 대부분의 법원 주차장 공간은 부족합니다. 주차를 하지 못하여 입찰 마감시간을 놓치게 된다면 마찬가지로 기회를 놓치게 됩니다. 인근에 공영주차장 위치를 확인하고, 시간 여유를 두고 출발하여야 합니다. 주차, 이동거리를 미리 확인하셔서 경매법정에 늦게 들어가지 않도록, 안타까운 결과를 초래하지 마시길 바랍니다.
경매 입찰 진행되는지 확인
종종 경매 기일이 변경되거나, 취하되는 경우가 있습니다. 다양한 이해관계자들이 있습니다. 소유자는 경매 진행을 막거나 연기하고 싶어합니다. 채권이 부동산 매매가격보다 낮다면 매매로 채무를 상환할 가능성이 높습니다. 또한 채권자들은 경매 기일이 뒤로 밀리면 연체 이자가 늘어나서 채권 최고액까지 배당받을 수 있습니다. 이러한 이유로 경매가 경매정보 사이트에 정해진 경매기일에 열리지 않을 가능성이 높습니다. 열심히 준비해서 법원까지 찾아갔는데 헛걸음이 된다면 많이 아쉽겠죠.
당일에 대법원 사이트에서 경매법정이 열리는지 확인하면 됩니다. '문건 송달 내역'을 확인하면 기일연기신청 서류나 그 밖에 다른 서류가 접수되었는지 확인할 수 있습니다. 또한 경매법정에 도착하여 문 앞에 붙여진 게시판을 확인하여 내가 입찰하려는 부동산 물건의 매각이 진행되는지 확인해야 합니다. 개찰 시 매각을 진행하지도 않는 물건의 입찰서가 포함되어 있다면 굉장히 웃긴 상황이겠죠.
02. 입찰 준비 물품 등 챙기기
신분증과 도장 등
입찰 준비물을 확인, 또 확인하여야 합니다. 본인이 직접 입찰한다면 신분증, 도장, 입찰보증금이 필요합니다. 대리인이 입찰한다면 대리인의 신분증, 도장, 명의자 신분증과 도장, 인감증명서와 인감도장이 필요할 것입니다. 입찰 명의자가 여러명이라면 그 인원수대로 필요합니다. 초보 입찰자들이 가장 많이 하는 실수는 준비한 도장과 인감증명서가 일치하지 않거나, 서류의 유효기간이 지난 경우, 신분증을 깜박하고 가져가지 않은 경우 입니다. 전날까지 입찰 봉투, 가져가는 가방에 잘 준비하시길 바라겠습니다.
입찰 보증금
입찰 보증금은 최저 매각 가격의 10%로 정해집니다. 이때 은행에서 미리 수표 1장으로 교환하여 준비하면 됩니다. 은행에서는 경매 입찰용이라고 말하면 수표로 원하는 금액(잔돈까지도 포함해서)을 줍니다. 내가 입찰하려는 금액이 아니라, 최저 매각 가격의 10%인 점을 꼭 기억하세요.
또한 무조건 최저 매각가격의 10%가 아니니, 다시한번 경매사건 정보를 확인해 보아야 합니다. 재매각의 경우 입찰 보증금은 최저 매각 가격의 20~30%가 되기도 합니다.
03. 경매 입찰 시 꼼꼼히
입찰 시간에 늦지않도록 입찰표 제출
경매 법정에 가기위해 차를 가지고 이동하다보면 출근 시간에 겹칩니다. 생각보다 시간이 오래 걸립니다. 또한 초행이라 빠르게 이동하지 못할 것이고 헤매다가 경매 법정에 늦는 경우가 종종 있습니다. 입찰 보증금을 입찰 당일 인출하려고 법원 내 은행을 찾아갔다가 대기 인원이 많은 바람에, 입찰을 못한 경우도 보았습니다. 입찰 마감시간을 1분이라도 늦으면 입찰표를 제출하지 못합니다. 법원은 엄격하기 때문에 동정심에 개인 사정을 이해해주지 못합니다. 또한 시간이 촉박하다면 입찰표 작성에 실수할 수도 있습니다. 여유를 두고 참여하시길 바랍니다.
입찰표 작성은 꼼꼼히
물건 번호가 있다면 꼭 작성해야 합니다. 한 경매 사건에 물건이 여러 개이고, 각각 소유하는 것이 가능하다면 부동산 물건마다 물건번호를 붙여서 개별로 매각하기 때문입니다. 물건 번호가 누락된다면 입찰 무효가 됩니다. 물건 번호가 없는 사건이라면 물건 번호를 적지 않아도 됩니다.
또한 숫자들을 흘려쓰거나 대충써서 오해, 혼동의 여지가 있으면 안됩니다. 1억원을 10억원으로 쓰지 않도록 숫자 '0'의 개수를 꼭 확인하여야 합니다. 빈번하게 이런 실수 경험담이 들립니다. 숫자를 적은 칸이 작다보니 흔하게 실수합니다. 최근에 1.4억짜리 부동산을 14억으로 써서 2등과 큰 금액 차이로 낙찰 받은 경우를 보았습니다. 마냥 웃을수만은 없는 슬픈 사연이겠습니다. 이를 방지하기 위해 기일 입찰표를 미리 작성해 가는 것을 추천합니다. 긴장하거나 시간이 촉박하여 급한 마음에 작성한다면 실수할 확률이 큽니다. 입찰표 양식은 대법원 법원경매정보 사이트에서 받으실 수 있습니다.
04. 낙찰 이후도 미리 고려하자
낙찰이후 대출계획
경매 입찰 시 낙찰이후 부동산 잔금을 100% 내 돈 현금으로 지불하지 않는 경우가 대부분일 것 입니다. 이경우 낙찰이후 경락대출을 이용하게 되는데요. 대출 한도를 고려하여 낙찰받아야 합니다. 대출이 나오지 않아 낙찰 이후에 포기하게 된다면 입찰 보증금은 돌려받지 못합니다.
입찰자 = 낙찰 후 소유자
경매에서 입찰표에 작성, 낙찰받은 입찰자가 부동산 잔금을 치루고 소유권 이전 등기를 해야 합니다. 절대로 변경이 되질 않습니다. 법원이 매각허가결정한 사람이름이 소유자가 되기 때문에 세금, 대출 등을 고려하여 법인 또는 개인 명의로 결정 후 신청하시기 바랍니다.
이상으로 부동산 경매 입찰 시 준비할 것에 대해 알아보았습니다. 원하는 물건을 찾았다면 낙찰 받아야겠죠. 꼼꼼히 준비하시어 꼭 낙찰 받으시길 바라겠습니다. 감사합니다.